境外人士购房公证认证

　　“我想在上海买房，但不知道近期上海对外籍人士购房的政策方面有没有新的变化?……”近日，海外华人许智云打进本刊编辑部电话咨询有关境外人士在境内购房问题。

　　年届不惑的许智云因为公司发展需要，准备在上海购置一套房产。许智云在上个世纪80年代中期便走出国门，一直在美国打拼，已加入美国国籍，成为华侨。近段时间，他准备把事业的发展重心放在上海，因此想先购置一套住宅以解决居住问题。

　　心存相同疑问的不止是许先生一个人。据了解，随着境外人士来中国内地学习、工作、投资办厂等人数的增多，为了能够安定下来，或者有个稳定的办公环境，不少境外人士选择在境内购买住宅或者商业地产。而同时考虑到目前境内楼市仍然处于“限外政策”的控制之下，境外人士购房会受到诸多限制，那么在这种情形下，境外人士如何购房呢?

　　“限外”力度并未放松

　　记者了解到，从京沪穗三地目前楼市现状来看，限制外资的力度并未减弱。

　　就记者在京沪穗三地了解到的情况显示，境外人士只能购买“唯一一套、自住的住宅”。与此同时，即使是购买第一套住房，大部分区县要求出具在境内居住满一年的证明。具体来讲，必须具备购房者提供的出入境记录显示在境内的日期累计达到一年。

　　目前上海市房地局的一项比较统一的原则是，要求在上海市购房的境外人士必须居住满一年以上，并且出具承诺书表示这套住房为自住住房，各交易中心参照这一标准，自行决定交易准则。

　　据了解，上述规定都是根据2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(简称《意见》，以下同)第三项的规定而制定的。总体来看，上海针对来自欧美等国家的外籍人士的限制比较严格一些，所有区县交易中心都规定，对于来自欧美等国家的外籍人士，只有满足条件的才可购买一套住宅用于自住。而对于港澳台人士来说，则在入境年限和购买套数方面的限制相对较松，如闵行区便规定，港澳台同胞购房不受时间限制，同时所购物业套数也可适当增加。

　　这种情形并非上海独有。如在北京和广州两大，来自欧美等国家的外籍人士置业，需要严格执行“限外政策”，但港澳台同胞也可得到一些照顾。北京中原地产豪宅部经理张宏月表示，虽然在去年初北京曾根据《意见》制定了相应的实施细则，相对《意见》更为严格，但就台湾人在北京购房的情形，套数还是没有限定在政策设施细则规定的“一套”。而在广州，广州中院地产天河区域总监潘婉霞表示，如果是一次性付款，港澳台同胞在入境时间方面的要求也可适当放宽。

　　境外人士购房五大注意

　　据专家介绍，现对境内居民购房来说，境外人士在境内置业与之相比并没有很大的区別，基本程序大致相似。

　　美联物业(上海)世贸分行高级营业经理周海龙曾帮助众多境外人士在上海置业，拥有丰富的经验，他在接受记者采访时说，境外人士在上海购房其过程大致上与境内居民买房相似，但两者之间肯定会存在不同，其不同点主要体现在购买的对象、所需证件、某些环节要公证、交易税费以及部分必须规避的法律风险方面。至于购房流程，记者将在后文中做详细阐述，而在此主要结合具体案例分析这五个方面的问题。

　　住宅、商业地产各不同

　　按照“限外政策”的规定，境外人士在境内购房，只能是“一套自住用房”。而对于商业地产来说，个人则没有资格购买。

　　案例：美国Smith先生在的上海经营一家服装公司，近日他看中黄浦区内一套二手写字楼，想买下来自用。Smith先生在中国经营服装公司已经3年多时间了，他能像购买住宅一样购买这套二手写字楼吗?

　　解析：根据记者手头掌握的一份关于上海市各区房地产市场限制外资准入细则资料中显示，上海各区交易中心均明确规定境外个人均不允许购买商铺和写字楼。但这并非意味着商业地产对境外人士大门紧闭，而有变通办法。

　　如北京规定，境外机构、境外个人购买非自用商品房进行出租、出售等经营或将原自用、自住商品房进行经营活动的，应当申请设立外商投资企业，取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。这在上海也是一样，即个人先申请成立公司，然后通过公司形式购买经营用房。

　　周海龙告诉记者，此前也曾有境外人士想要购买办公用房自用，因为个人无法购买，只能是先帮其在上海注册一家公司，然后通过公司来购买。不过周海龙提醒说，对于新注册的公司来说，不宜向银行申请贷款，因为成立年限较短而导致资信等级不高，很难获批。

　　至于境外人士在二级市场上购买个人的写字楼或商铺，是否也会受到政策的限制?记者电话咨询京沪穗三地交易中心得知，也会受到政策限制，如果是以个人的形式来办理则无法完成交易。

　　备好证件、证明麻烦少

　　准备好各种证件，对境外人士来说尤为重要，而在“限外”期间，尤其是关于资格审核方面的证件必不可少。

　　案例：香港的谭先生退休后返聘在北京一家港资公司发挥余热，他来北京已经一年半时间了。考虑到公司每月补贴有丰厚的房贴，而自己手头刚好有一笔余钱，于是想在北京购置一套住宅，以便居住，为了应付购房环节中办理各项手续，他需要准备哪些证件呢?

　　解析：北京中原地产豪宅部经理张宏月表示，境外人士在境内购房，主要在购房资格审查、签订购房合同、办理贷款、办理权属登记等环节需要各种证件以及相关证明。

　　相比较而言，北京对入境期限的审核较为严格。北京规定，在办理购房资格审查时，除了提交有效身份证件之外，购房前还需到市公安局出入境管理处办理《境外个人在境内居留状况证明》，需提供相关证件，主要包括有效证件和居住住宿登记证明。有效证件主要指护照、身份证等，对于在境内工作的，还须提交本人《就业证》或《专家证》或《代表证》原件、复印件。而境内学习的，还须提交学校的在学证明。住宿证明则是指在宾馆、饭店出具的住宿登记证明等。

　　而在上海和广州则相对比较简单一些，境外人士则可以通过提供护照登记日期或者劳动合同等，来证明在境内的居留状况。

　　此外，办理其他手续所需证件则与境内公民相似。如需办理贷款，除了需要提供护照或者身份证外，还需提供收入证明以及资产证明等。如果夫妻是共同贷款人，则需要提供结婚证、配偶身份证以及配偶的收入证明等。办理权属登记主要提供有效身份证件等。

　　在此周海龙提醒说，证件要保持一致性，如果中间出现过换证情形，也要能够保留有相应的证据来证明两者的统一性，以免遇到不必要的麻烦。他曾在去年因为两张新旧护照有些微差别而遭遇卡壳的情形，最终他只有让客户补办相关手续证明两张护照实为一人拥有才过关。

　　买卖合同需公证

与境内公民相比，有个明显的不同之处就是境外人士需要办理合同公证手续。

　　案例：陈先生是一位拥有澳大利亚国籍的华侨，因为在上海经营西餐厅，他准备在静安寺附近购买一套住宅用于自住。他曾听说过购房合同需要公证，但不知道在现阶段公证的内容是否已增加。

　　解析：境外人士在境内购房需要对相关内容进行公证，这在很早之前就有此规定。如根据上海市司法局、上海市房屋土地资源管理局的有关规定，自2001年8月1日起，境外自然人、法人和其他组织买卖商品住房的，统一由上海市公证处对合同进行公证。而这在北京、广州等也是如此。

　　金诚同达律师事务所上海分所资深律师龚胜利表示，办理涉外房地产买卖合同公证所需的证明、材料都有明文规定，对买方而言，需要提供身份证、护照、台湾居民来大陆通行证及其他身份证明等。此外，若委托他人代办公证的，还需提交有效的委托书，双方当事人需亲自到场在公证员面前签订合同，如有特殊困难的，公证员可上门受理。

　　记者还了解到，目前有些城市需要对贷款合同和劳动合同进行公证。如在上海，就有业内人士告诉记者，相关部门便要求境外人士对贷款合同进行公证。此外，还有少数区的房产交易中心要求境外人士对劳动合同的进行公证，已确定其的确在沪停留时间满一年。而在这广州则不一样，潘婉霞表示，广州房产交易中心一般不要求对劳动合同进行公证。

　　税费知多少

　　境外人士买房与境内公民一样，所有税费项目大致相同，有所区别的地方就是境外人士需要支付一笔合同公证费。

　　案例：台湾同胞张先生在上海陆家嘴附近购买了一套二手公寓，目前正在办理权属登记手续，在此过程中会涉及到税费问题，他不知道自己所缴纳的税费与境内公民有无区别，税费标准是否一样?

　　解析：专家解释，境外人士购房在税费方面与境内公民一样，而且征收标准也基本相同。如在上海，购买非普通住宅，契税征收标准统一为总房价的3％，而不会执行另外的标准。周海龙告诉记者，与境内公民相比，境外人士需要额外支出的费用有买卖合同公证费，上海标准为总房价的0.3％。如果有按揭贷款，其贷款合同也需要公证，公证费用为贷款总额的0.3％。

　　据了解，目前境外人士买房涉及的税费主要有契税、合同印花税、交易手续费、评估费以及中介费(二手房交易)等(上海具体收费标准见表)，各地税费标准会有些微区别，如中介费，在北京收取标准为总房价的1.5％左右(可浮动)，而上海则为固定的1％。

　　风险意识不可无

　　虽然目前人民币尚处在升值通道中，拥有人民币资产能够获得很好的收益。龚胜利表示，境外人士在境内购房，也应该具备相应的风险意识。

　　龚胜利告诉记者，他曾帮助不少境外人士办理过与购房相关的业务，在实际操作过程中，他发现合同文本、二手房买卖过程中的垫资行为以及付款时间的约定三个方面要特别小心。

　　首先是要重视合同补充条款。龚胜利表示，不少境外人士认为政府发布的示范标准文本已包罗万象，非常可靠，其实不然，因此对于标准文本条款与补充条款不一致的地方，以补充条款为准，而补充条款多数是针对具体情况的具体分析，因此补充条款将更为重要。

　　其次要慎重垫资，龚胜利指出，在二手房交易过程中，卖方往往有房屋抵押贷款，需要买方首付以偿还银行抵押贷款，从而完成交易前房屋的抵押注销登记，进而方可办理产权过户手续，目前市场上普遍使用这一流程，但该流程买方法律风险较大，因为有可能落得“钱屋两空”的下场。因此，龚胜利建议境外人士购房支付首付款时要求设立监管账户，并要求卖方自行筹措资金偿还银行抵押贷款，以保证首付款的资金安全。

　　最后就是对按揭贷款的放款时间须当心。境外人士购房往往在合同中约定了每笔款项的付款时间，这也包括银行贷款，但关键是银行并不一定会按时发放贷款，因此在这种情况下则可能要承担延期付款的违约责任，因此龚胜利建议建议境外人士购房时买卖合同中应约定该笔贷款的付款时间已银行放出为准，从而规避该等法律风险。