境外人如何办理房地产交易委托公证认证及国内外房产交易程序的差别

境外人如何办理房地产交易委托公证认证及国内外房产交易程序的差别。

中国民事诉讼法规定，在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中华人民共和国律师或者其他人代理诉讼，从中华人民共和国领域外寄交或者托交的授权委托书，应当经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续后，才具有效力。

 近期，外籍华人李某委托律师在国内对某房地产经纪公司提起民事诉讼并委托团队律师对房屋进行销售。案件处理过程中涉及到一个重要的程序问题，那就是：外籍人士在国内办理房产事宜应该如何办理委托手续？今天对此问题进行简述，希望对类似需求的朋友有所帮助，不足之处请指正。

1、房产事宜主要指的是哪些？

这里所指的房产事宜主要指以下内容：

一、涉房产的诉讼案件；

二、房产交易（买卖房屋）；

三、房产租赁

四、其他涉及房产事宜

2、外籍人士在国内诉讼可以委托哪些人进行诉讼？

一、外国公民、外国使领馆官员；

二、外国律师（在国内只能非律师身份进行代理，而且根据《新民事诉讼法》之规定，需要所在代理人所在单位出具证明）；

三、中国律师；

3、委托公证认证手续的办理程序

一、外籍人士在境外时委托手续办理程序   

根据中国民事诉讼法规定，在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中华人民共和国律师或者其他人代理诉讼，从中华人民共和国领域外寄交或者托交的授权委托书，应当经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续后，才具有效力。

提醒：按照某些国外的法律规定，其本国公民在外国（中国境内）拥有房产或者交易房产时除应该按照中国的法律规定向中国的税务部门缴纳税费之外，还需要向本国再另行缴纳税款，而这些税款往往较高。在国外办理委托公证、认证时公证部门往往在委托人未在其国内申报在外国（中国）拥有房产的情况下拒绝为其办理公证、认证手续。但是在外国（中国）的房产一旦申报，那么将面临高额税负。所以提醒外籍人士尤其是移居国外的华人在办理公证及认证时一定对此提高警惕及注意，以免利益受损。

二、外籍人士在中国境内的委托手续办理

外籍人士在境内的，外籍人士可以在房屋所在地的公证机关办理公证。如果是夫妻共有财产，那么还需要夫妻双方共同向公证机关办理公证，在国外办理公证也一样。另外，涉房产的诉讼案件，如果在人民法院办案人员面前签署《授权委托书》，这样外籍人士就无需再办理境内外公证委托及认证手续。

4、国内外房产交易程序的差别

多数国家法律规定了房产交易必须律师参与合同起草、履行、以及缴税等环节，所以在国外房产交易风险会在房产交易之初就规避掉。

 而在国内房源、合同、房屋交易的整个过程都都有中介公司来把控，中介公司的门店拥有经纪人资格的工作人员少之又少且欠缺完整的法律知识，而且大部分为挂名基本不参与交易，交易工作大部分交给无经纪资格的工作人员手中。面对高额的中介费（交易价的2.5到3个百分点）的提成诱惑，中介机构及工作人员想方设法促成交易完成，而忽视格式合同对具体交易案例的运用，甚至恶意隐瞒交易细节、欺骗买卖双方的事情时有发生。根据中国的司法实践，只要是双方签订了买卖合同就视为居间成功，那么就应该全额缴纳中介费，虽然由中介机构提供格式文本但是因为其不是买卖合同主体那么其不会承担买卖合同所带来的法律责任，即时买卖双方产生法律纠纷造成一方利益受到损害，中介百分之三的中介费也是需要缴纳的。

我们对几年来的承办过的由中介机构服务的房产交易案件，买卖双方的纠纷有百分之八十是由中介机构的不规范操作而产生的。同时我们又对承办过或收集到的由中介机构作为被告的诉讼案件进行分析，除合同无效外，能够成功要求退还中介费以及索赔的案件少之又少。所以我们认为律师参与国内的房产交易刻不容缓。